Schädlingsbekämpfung als Nebenkosten: Wann Vermieter umlegen dürfen

Ist Schädlingsbekämpfung überhaupt umlagefähig?

Grundsätzlich ja, aber nur unter Bedingungen. Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich die „Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“ als Betriebskosten. Ob der Mieter sie tragen muss, hängt zusätzlich von der Vereinbarung im Mietvertrag ab.

Nach § 556 Absatz 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind laufend entstehende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Nach der Darstellung von anwaltonline.com müssen die Kosten im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig genannt sein oder der Vertrag muss auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Fehlt beides, kann der Vermieter sie nicht verlangen.

Was unterscheidet laufende von einmaligen Kosten?

Umlagefähig sind nur Kosten, die regelmäßig anfallen, also vorbeugende Maßnahmen nach einem festen Konzept. Die Beseitigung eines akuten Befalls gilt dagegen als Instandhaltung beziehungsweise Mangelbeseitigung und bleibt beim Vermieter. Die Berliner MieterGemeinschaft formuliert das so: Die Kosten einer einmaligen Rattenbekämpfung muss der Vermieter selbst tragen.

Die Tabelle fasst die Darstellungen der genannten Quellen zusammen; im Einzelfall kann es auf den Vertrag und die tatsächliche Praxis ankommen. Eine Maßnahme im Abstand mehrerer Jahre kann nach anwaltonline.com ebenfalls als laufend gelten, wenn sie Teil eines regelmäßigen Bekämpfungskonzepts ist. Das müsste der Vermieter aber darlegen können.

Was sagt die Rechtsprechung dazu?

Ein oft genanntes Beispiel ist das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.08.2001 (Az. 45 C 35/01). Nach der Darstellung von ImmoScout24 hatte ein Vermieter die Kosten für die Bekämpfung unter anderem von Kakerlaken über die Betriebskosten abgerechnet. Das Gericht hielt die Umlage für unzulässig, weil die Kosten unregelmäßig und in wechselnder Höhe angefallen waren, ein Vergleich mit den Vorjahren zeigte das. Ihnen fehlte damit der Charakter laufender, vorbeugender Maßnahmen. Die Abrechnung war an dieser Stelle fehlerhaft.

Ein Urteil eines Amtsgerichts bindet andere Gerichte nicht. Es zeigt aber, nach welchem Maßstab die Frage geprüft wird: Wiederholt sich die Maßnahme in einem erkennbaren Turnus, und lässt sich das mit den Rechnungen der Vorjahre belegen? Weitere Entscheidungen werden in der Literatur genannt; wir geben hier nur die Fundstellen wieder, die wir selbst geprüft haben.

Dürfen Kosten für einzelne Wohnungen auf alle Mieter verteilt werden?

In der Regel nicht. Nach der Berliner MieterGemeinschaft können nur Maßnahmen in gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Treppenhaus, Keller oder Dachboden umgelegt werden, nicht die Bekämpfung in einzelnen Mieteinheiten. Wer in der eigenen Wohnung Schädlinge hat, wird also nicht über die Umlage von den Nachbarn mitfinanziert, und der eigene Anteil an fremden Befällen entfällt ebenso.

Was gilt bei Eigentümergemeinschaften?

Die Kosten einer Bekämpfung können nach derselben Quelle dem in Rechnung gestellt werden, der den Befall verursacht hat. Das ist keine Betriebskostenfrage, sondern ein Schadensersatzthema, und es muss bewiesen werden. Wer verantwortlich ist, wenn ein Befall in der Mietwohnung auftritt, behandelt der Ratgeber Schädlinge in der Mietwohnung: Ihre Rechte. Zum Hintergrund eines Rattenbefalls im Haus siehe Ratten im Haus.

Was sollten Mieter in der Abrechnung prüfen?

Die Abrechnung lässt sich mit wenigen Fragen einordnen:

1. Steht die Position im Mietvertrag? Prüfen Sie, ob Ungezieferbekämpfung genannt wird oder der Vertrag auf die Betriebskostenverordnung verweist.
2. Ist die Maßnahme regelmäßig? Vergleichen Sie mit den Abrechnungen der Vorjahre. Taucht der Posten zum ersten Mal auf oder schwankt er stark, spricht das für einen akuten Befall.
3. Betrifft sie Gemeinschaftsflächen? Eine Bekämpfung in einer einzelnen Wohnung gehört nicht in die Umlage.
4. Ist die Rechnung nachvollziehbar? Aus ihr sollte hervorgehen, was wann wo gemacht wurde. Sie zeigt auch, ob es eine Akutmaßnahme oder Vorbeugung war.
5. Ist der Preis angemessen? Nach § 556 Absatz 3 BGB ist bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Als Anhaltspunkte für übliche Kosten dient der Ratgeber Kammerjäger-Kosten.

Ist ein Posten unklar, hilft ein Abgleich mit dem Zeitpunkt der Maßnahme: Wurde kurz zuvor ein Befall gemeldet, deutet das auf eine einmalige Beseitigung hin. Mieter, die einen Befall melden, sollten das schriftlich tun, damit der Zeitpunkt belegt ist.

Wie funktionieren Belegeinsicht und Widerspruch?

Mieter dürfen die Unterlagen hinter der Abrechnung sehen. Nach anwaltonline.com können sie Originalbelege und Verträge in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Verwaltung einsehen und dabei Fotos oder Scans anfertigen. Als Grundlage für das Einsichtsrecht nennt lohnsteuer-kompakt.de den § 259 Absatz 1 BGB, nach dem bei Rechenschaftspflicht auch die Belege vorzulegen sind, soweit sie üblicherweise erteilt werden. Die Rechnung zeigt, ob eine Akut- oder eine Vorbeugemaßnahme abgerechnet wurde.

Wichtig sind die Fristen aus § 556 Absatz 3 BGB:

• Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Danach kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
• Der Mieter muss Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben. Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Legen Sie Einwendungen am besten schriftlich ein und benennen Sie den beanstandeten Posten. Wer zu Unrecht gezahlt hat, sollte sich vom Mieterverein beraten lassen. Die steuerliche Seite der Rechnung, die bei Mietern über die Nebenkosten auch eine Rolle spielt, erklärt der Ratgeber Schädlingsbekämpfung steuerlich absetzen.