Schädlinge in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten von Mietern

Schädlingsbefall als Mangel der Mietsache

Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand überlassen, der sich für den vertragsgemäßen Gebrauch eignet, und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Ein Befall mit Ungeziefer oder Nagern beeinträchtigt diesen Gebrauch in der Regel und gilt deshalb als Mangel. Der Berliner Mieterverein fasst es so zusammen: In den allermeisten Fällen hat der Vermieter für die Entfernung des Ungeziefers zu sorgen.

Nicht jedes einzelne Tier ist allerdings ein Mangel. Eine verirrte Wespe oder ein einzelnes Silberfischchen im Bad sind etwas anderes als ein sich ausbreitender Befall. Entscheidend sind Art, Umfang und Folgen, etwa gesundheitliche Risiken oder Schäden an Lebensmitteln und Einrichtung.

Häufig betrifft ein Befall nicht nur eine einzelne Wohnung. Schaben, Bettwanzen oder Mäuse wandern über Leitungsschächte, Keller und Treppenhäuser. Gerade dann ist es Aufgabe des Vermieters, die Ursache zu klären und gegebenenfalls das ganze Gebäude untersuchen zu lassen, denn eine Behandlung nur einer Wohnung bleibt oft wirkungslos. Für Mieter heißt das: Weisen Sie in Ihrer Meldung darauf hin, wenn auch Nachbarn betroffen sind oder Tiere aus Gemeinschaftsräumen zu kommen scheinen.

Anzeigepflicht: Befall unverzüglich melden

§ 536c Abs. 1 BGB verpflichtet Mieter, einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. „Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Wer die Anzeige unterlässt, haftet nach § 536c Abs. 2 BGB für den daraus entstehenden Schaden. Konnte der Vermieter wegen der fehlenden Meldung nicht abhelfen, kann der Mieter für diese Zeit zudem keine Mietminderung und keinen Schadensersatz geltend machen.

So gehen Sie bei der Meldung sinnvoll vor:

1. Befall dokumentieren: Fotos von Tieren, Kot oder Fraßspuren, mit Datum und Fundort.
2. Schriftlich melden, per Brief oder E-Mail, und eine Kopie aufbewahren.
3. Den Befall kurz beschreiben: seit wann, wo, in welchem Umfang.
4. Eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.

Bei Ratten kann es zusätzlich örtliche Meldepflichten gegenüber der Gemeinde oder dem Gesundheitsamt geben. Mehr zu Ratten lesen Sie im Ratgeber Ratten im Haus.

Mietminderung nach § 536 BGB

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung aufhebt, von der Miete befreit. Ist die Tauglichkeit nur gemindert, schuldet er eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sie muss also nicht vom Vermieter genehmigt werden.

Wie hoch eine angemessene Minderung ist, legt das Gesetz nicht fest. Sie hängt vom Einzelfall ab: von der Art des Schädlings, vom Ausmaß, von den betroffenen Räumen und von der Dauer. Gerichtsentscheidungen zu anderen Fällen lassen sich nur eingeschränkt übertragen. Weil eine zu hohe Minderung zu einem Zahlungsrückstand führen kann, sollten Sie die Höhe vorher beraten lassen, etwa bei einem Mieterverein.

Wer unsicher ist, ob und in welcher Höhe eine Minderung berechtigt ist, kann die Miete auch zunächst vollständig weiterzahlen und dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Zahlung nur unter Vorbehalt erfolgt. So lassen sich Ansprüche später klären, ohne einen Zahlungsrückstand zu riskieren. Ob dieser Weg im Einzelfall sinnvoll ist, sollten Sie mit einer Beratungsstelle besprechen.

Wichtig: Ohne Anzeige an den Vermieter entfällt das Minderungsrecht für den Zeitraum, in dem dieser mangels Kenntnis nicht abhelfen konnte.

Wer zahlt die Schädlingsbekämpfung?

Weil der Vermieter die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand erhalten muss, trägt er in der Regel auch die Kosten einer Bekämpfung. Eine Ausnahme kann gelten, wenn der Mieter den Befall schuldhaft verursacht hat. Der Berliner Mieterverein nennt als Beispiel, dass jemand wissentlich Bettwanzen einschleppt und nichts dagegen unternimmt. Solche Fälle seien in der Praxis selten, und der Vermieter müsse das Verschulden beweisen.

Beauftragen Sie nicht vorschnell selbst einen Betrieb in der Erwartung, die Kosten später vom Vermieter erstattet zu bekommen. Geben Sie dem Vermieter zuerst Gelegenheit, innerhalb einer angemessenen Frist selbst tätig zu werden. Wie sich Kosten zusammensetzen und woran Sie seriöse Fachbetriebe erkennen, erklärt der Ratgeber Kammerjäger-Kosten.

Ungezieferbekämpfung in den Betriebskosten

§ 2 Nr. 9 BetrKV zählt die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung zu den Betriebskosten. Auf den Mieter umgelegt werden dürfen sie nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht; nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind dabei laufend entstehende Kosten.

Daraus folgt nach Darstellung des Berliner Mietervereins: Umlagefähig sind regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen, etwa das turnusmäßige Auslegen von Rattenködern. Eine einmalige Bekämpfung eines akuten Befalls gehört dagegen nicht in die Nebenkostenabrechnung. Finden Sie dort eine solche Position, lohnt es sich, die Abrechnung prüfen zu lassen. Nach § 556 Abs. 3 BGB müssen Einwendungen gegen eine Abrechnung grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitgeteilt werden.

Ersatzunterkunft und Extremfälle

Manche Bekämpfungen machen es nötig, die Wohnung für einige Zeit zu verlassen. Muss ein Mieter deshalb Tage oder Wochen ausziehen, hat er nach Darstellung des Berliner Mietervereins Anspruch auf eine angemessene Ersatzunterkunft. Bei einem schweren Befall mit gesundheitsgefährdenden Schädlingen, etwa Ratten, kann im Extremfall sogar ein Recht zur fristlosen Kündigung bestehen.

Solche Schritte haben weitreichende Folgen. Lassen Sie sich vorher unbedingt beraten und dokumentieren Sie den Befall und Ihre Korrespondenz mit dem Vermieter sorgfältig.

Mitwirkung und Vorbeugung durch Mieter

Auch Mieter haben ihren Teil beizutragen. Sie müssen dem beauftragten Fachbetrieb nach Absprache Zugang zur Wohnung gewähren und dessen Hinweise zur Vorbereitung und Nachsorge befolgen. Zur Vorbeugung gehört ein Alltag, der Schädlinge nicht anlockt:

• Lebensmittel und Tierfutter dicht verschlossen lagern,
• Abfälle zügig in die Tonne bringen und Mülltüten nicht im Treppenhaus abstellen,
• regelmäßig lüften, um Feuchtigkeit zu vermeiden,
• Gepäck nach Reisen auf Bettwanzen kontrollieren.

Hinweise zu einzelnen Schädlingen finden Sie etwa im Ratgeber Kakerlaken in der Küche oder auf der Seite Bettwanzen bekämpfen.

Wo Sie sich beraten lassen können

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Mietvertrag, Art des Befalls und die bisherige Korrespondenz entscheiden im Einzelfall. Mietervereine beraten ihre Mitglieder persönlich; den Verein in Ihrer Nähe finden Sie über die Suche des Deutschen Mieterbunds. Alternativ hilft eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht.